Een huurovereenkomst van je bedrijfsruimte moet je tijdig opzeggen. Dat spreekt voor zich. Je zou denken dat je met een aangetekende brief dan wel goed zit.
Echter, dit is geen wondermiddel. Waarom met een aangetekende brief behoedzaam moet worden omgaan, leest u in dit artikel.
Ontvangsttheorie
Uit de wet volgt dat opzegging van een huurovereenkomst moet geschieden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. Aan opzegging in een andere vorm kan ook werking toekomen, mits de opzegging de ontvanger tijdig bereikt. In ons recht geldt immers in veel gevallen – ook in dit geval – de ontvangsttheorie: als je een verklaring tot iemand richt, moet die verklaring die persoon ook daadwerkelijk bereiken, anders heeft die verklaring geen effect. De bewijslast hiervan ligt bij de verzender. Bewijslast is ook bewijsrisico: als je als verzender niet kunt aantonen dat je verklaring werd ontvangen, dan heb je een probleem. Het rechtsgevolg dat je met de verklaring wilde bereiken, treedt dan niet in.
Voorschrift
Tussen partijen kunnen ook contractuele afspraken worden gemaakt over hoe een verklaring gedaan moet worden, bijvoorbeeld per aangetekende brief, per e-mail of per deurwaardersexploot. Dit staat vaak in huurovereenkomsten bij het voorschrift hoe de huur door huurder moet worden opgezegd. Geregeld leidt dit tot gedoe.
Verkeerd adres
Stel de huurder stuurt een aangetekende brief aan het adres dat in de huurovereenkomst bij verhuurder staat vermeld. Dit adres blijkt niet (meer) te kloppen. De brief bereikt de verhuurder dus niet. De huurder moet dan aantonen dat hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de verhuurder op dat adres kon worden bereikt én dat de brief ook op dat adres is bezorgd.
De aangetekende brief wordt niet afgehaald
Stel de huurder stuurt een aangetekende brief naar het juiste adres, maar hij krijgt deze na enige tijd retour van de postbezorger met de aantekening “niet afgehaald”. In het dagelijkse leven gaan we er normaal gezien van uit dat een brief in het overgrote deel van de gevallen gewoon binnen de verwachte termijn bij de geadresseerde wordt bezorgd. En als de brief niet in ontvangst is genomen, dan zal toch wel een afhaalbericht achtergelaten zijn? In het recht gelden deze aannames niet. Dit gegeven is hooguit een aanwijzing, maar geen bewijs.
Opzegging te laat?
Door alle perikelen van de ontvangsttheorie is er vaak discussie over de vraag of tijdig werd opgezegd door de huurder. Opzegging moet normaliter immers voor een bepaalde termijn worden gedaan om automatische verlenging te voorkomen. Als er sprake is van een geringe termijnoverschrijding dan wordt vaak een beroep gedaan op een belangafweging. Partijen vragen de rechter dan een afweging te maken tussen enerzijds het belang van de verhuurder en anderzijds het belang van de huurder.
Het belang van de verhuurder bij een tijdige opzegging is dat hij ruim voor het daadwerkelijke einde van de huurovereenkomst op zoek kan naar een nieuwe huurder. Het belang van de huurder kan zijn het verhuizen naar een goedkopere of praktischere locatie. Uit de rechtspraak (ECLI:NL:RBNHO:2016:5640) blijkt dat de huurder bij de rechter al met een heel goed verhaal moet komen. Met name onderbouwde financiële argumenten kunnen tot een resultaat leiden. De rechter zal daadwerkelijk tot de conclusie moeten komen dat er een onevenredig groot verschil in belangen is. In zo’n geval kan de verhuurder er zich dan niet op beroepen dat te laat werd opgezegd en eindigt de huurovereenkomst op het door de huurder beoogde tijdstip.
Voorkomen is beter dan genezen
Je kunt dus niet vertrouwen op de werking van een aangetekende brief. Als deze niet wordt afgehaald, heeft je verklaring de verhuurder immers niet bereikt.
Er zijn meerdere opties om dit te ondervangen. Het is vooral zaak om ruim voor de fatale datum de opzeggingshandeling in te zetten. Je kunt dan bijvoorbeeld aan de verhuurder vragen om de opzegging schriftelijk te bevestigen. Probeer dus vooral in contact te komen en documenteer dat goed. Een e-mail met ontvangstbevestiging is daarvoor een adequaat middel. Als de tijd dringt, is de meest veilige optie nog altijd om de opzegging via een deurwaardersexploot te doen. De deurwaarder zal dan ook altijd een adresrecherche doen, zodat zeker aan het juiste adres betekend wordt. Een verklaring van de deurwaarder dat hij het stuk heeft bezorgd aan het adres van verhuurder, geldt altijd als bewijs.
Voor vragen over dit artikel kunt u direct contact opnemen met mr Van Baar van KampsVanBaar Advocaten. Dat kan telefonisch via 0464205660 of middels een e-mailbericht.
