Op 27 mei 2020 heeft de Rechtbank Noord-Nederland zich uitgelaten over de vraag of het niet kunnen gebruiken van een gehuurde bedrijfsruimte voor het doel waarvoor het bedoeld is, een (voorlopig) gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek.
Wat was in deze zaak aan de orde?
Verhuurder was een vastgoedbelegger, die behoort tot een groep vennootschappen die 442 onroerende zaken in eigendom heeft. Huurder is een wereldwijd opererende bierbrouwer, die panden (onder)verhuurt aan horecaondernemingen. Verhuurder verhuurt aan huurder een bedrijfsruimte voor een maandelijkse huursom van 1.761,97 euro inclusief btw. Het gehuurde is onderverhuurd aan een horecaondernemer, die daarin een café exploiteert. In de huurovereenkomst is expliciet opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als een cafébedrijf. De Algemene Bepalingen volgens het ROZ-model 1980 zijn van toepassing.
Op aanwijzen van de Nederlandse regering heeft de Veiligheidsregio Drenthe de Noodverordening COVID-19 vastgesteld. Artikel 2.3 lid 1 sub a van de Noodverordening bepaalt dat het verboden is om eet- en drinkgelegenheden (anders dan in het kader van een afhaalfunctie) open te houden. Het café bleef om die reden gesloten.
Op 31 maart 2020 heeft huurder aan verhuurder laten weten dat, gelet op de ontwikkelingen en getroffen overheidsmaatregelen rondom COVID-19, zij haar onderhuurders wil ondersteunen en om die reden uitstel verleent voor betaling van huurpenningen over de peridode april en mei 2020. Voorafgaand aan de procedure heeft huurder een deelbetaling van de huursom voorgesteld aan verhuurder en heeft haar verzocht om mee te denken in oplossingen in verband met de coronacrisis. Verhuurder stemde daar niet mee in en heeft in kort geding – kort gezegd – een vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen en een vordering tot vooruitbetaling van huurpenningen over de drie maanden ingesteld. Huurder heeft op haar beurt huurprijsvermindering gevorderd. In dit kort geding ging de discussie over betaling van het restant van de huur.
In de procedure is vast komen te staan dat het gehuurde uitsluitend bestemd is voor het gebruik als cafébedrijf, dat de overheid in maart 2020 heeft bepaald dat cafébedrijven in verband met COVID-19 voorlopig gesloten moeten blijven én dat huurder en haar onderhuurder daardoor huurgenot derven. Uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling volgt dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel, zoals hier aan de orde, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek. In beginsel kan een huurder op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (met terugwerkende kracht over een bepaalde periode) aanspraak maken op huurprijsvermindering.
In beginsel, want de voorzieningenrechter gaat er dieper op in. De voorzieningenrechter stelt vast dat de wettelijke regeling rondom huurprijsvermindering van regelend recht is en (dus) contractueel kan worden uitgesloten. Verhuurder heeft betoogd dat partijen, althans hun rechtsvoorgangers, dat als zodanig hebben gedaan. In de Algemene Bepalingen is opgenomen dat betaling van huurpenningen zonder enige korting, aftrek of compensatie dient te geschieden. Huurder heeft tegen dit standpunt verweer gevoerd.
Volgens de voorzieningenrechter moet de vraag of het recht op huurprijsvermindering is uitgesloten, worden beoordeeld aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. De Haviltex-maatstaf betekent – kort gezegd – dat niet louter naar de taalkundige betekenis van een tekst moet worden gekeken, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Uit de eerder genoemde bepaling uit de Algemene Bepalingen blijkt niet dat (de rechtsvoorgangers van) partijen de bedoeling hebben gehad om een gebrek, zoals een gedwongen horecasluiting door COVID-19, uit te sluiten. De voorzieningenrechter overweegt dat de huurder zich terecht op het standpunt stelt dat de sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek oplevert. Het gevolg hiervan is dat de huurder op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek in beginsel met terugwerkende kracht aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.
Doordat de voorzieningenrechter de huurprijsvermindering toewijst, komt hij niet meer toe aan de vraag of aanspraak kan worden gemaakt op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Wel constateert de voorzieningenrechter dat het in de rede ligt om de coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek, omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen zullen hebben gehad en (dus) niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.
In deze zaak heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat de gedwongen (horeca)sluiting van overheidswege vanwege COVID-19 een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, hetgeen een huurprijsvermindering ter grootte van een derde van de huurprijs rechtvaardigt.
Als u nog vragen hebt over uw positie als verhuurder of huurder, dan kunt u contact opnemen met mr. Marlon Woisch of mr. Pola Switalska. U kunt hen bereiken per e-mail via [email protected] en [email protected] of telefonisch via 046 420 56 60.
KampsVanBaar Advocaten
Wilhelminastraat 25
6131 KL Sittard
046 420 56 60
