Collegebrief over motie Wonen boven winkels

In de raadsvergadering van 14 december 2023 is de door CDA en gob gezamenlijk ingediende motie ‘Wonen boven winkels’ aangenomen.

Daarin wordt college verzocht om te onderzoeken op welke wijze het wonen boven winkels bevorderd kan worden. En of een leegstandsverordening een doeltreffend instrument kan zijn.

In de motie wordt onder andere benoemd dat er veel leegstand is in de stadscentra. Daarnaast wordt benoemd dat etages boven winkels veelal leegstaan, dan wel gebruikt worden als opslag voor goederen. Daarom wordt nu in beeld gebracht waar daadwerkelijk sprake is van leegstand en/of ander gebruik van potentiële woonruimtes en hoe deze leegstand aangepakt kan worden.

Als vertrekpunt is intern de daadwerkelijke leegstand in de stadscentra onderzocht (CBS-buurten Sittard-Centrum en Geleen-Centrum). In de stadscentra liggen in totaal734 winkelpanden. Hiervan staan 163 winkelpanden leeg (22%). Het huidige detailhandelsbeleid gaat uit van een gebiedsverdeling van kern- aanloop- en transitiegebied. Een nadere analyse van de 163 leegstaande winkelpanden, laat zien dat er 39 winkelpanden en 9 panden met een bijeenkomstfunctie of kantoorfunctie leeg staan in de aanloopgebieden van Sittard en Geleen. In de transitiegebieden gaat het om 67 winkelpanden met leegstand. De overige leegstaande winkelpanden liggen in de kernwinkelgebieden, waar detailhandel op de begane grond de hoofdrol speelt. In het aanloopgebied is het mogelijk om detailhandelsfuncties te transformeren (naar onder andere wonen). In het transitiegebied is het, vanuit het streven naar een compacter

winkelgebied zonder leegstand, nodig detailhandel hier te ontmoedigen. Een transformatie naar wonen is daarmee ook mogelijk in het transitiegebied. Bij elkaar opgeteld zijn er daarmee 115 panden in de centra die in potentie kunnen worden getransformeerd naar wonen.

Op de verdieping(en) van winkels in de centra van Sittard-Geleen zijn in totaal 1.188 verblijfsobjecten met een woonfunctie geregistreerd. Hiervan zijn 170 woningen (14%) niet bewoond of deze staan leeg. Het gaat hier om panden met een verblijfsfunctie met een, al dan niet, actieve inschrijving in het BRP. Het komt voor dat bovenverdiepingen van winkels in gebruik zijn als magazijn of opslag. Dit is echter niet direct te achterhalen, gezien het gebruik van een verdieping als magazijn of opslag, geen formele functie is in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Er wordt intern onderzocht welke mogelijkheden er zijn om dit eventueel in kaart te brengen.

Het college is ook verzocht om te onderzoeken of een leegstandsverordening een doeltreffend instrument kan zijn. De raad is hier per brief met als onderwerp "Voortgang uitvoeringsprogramma detailhandel Sittard-Geleen" op 11 juli 2024 over geïnformeerd. Formeel is de Leegstandsverordening, zoals vastgesteld in 2013, nog steeds van kracht. De sanctiebepaling in artikel- 9 om de meldingsplicht voor leegstand af te dwingen bij vastgoedeigenaren van winkelpanden die langer dan 6 maanden leegstaan (artikel- 3), is nooit toegepast. In de voorgenoemde brief van 11 juli 2024 is aangegeven dat "er vooralsnog nu niet gesanctioneerd” wordt. Voor meer achtergrond hierbij wordt verwezen naar de voorgenoemde raadsinformatiebrief.

Het college is middels de motie verzocht om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om wonen boven winkels te bevorderen. De ambitie in de nieuwe omgevingsvisie en het detailhandelsbeleid sturen op versterking, diversifiëring en het aanpakken van leegstand in de stadscentra. Initiatiefnemers van woningbouwinitiatieven die niet voldoen aan de beleidskaders uit de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg 2016 en de beleidsregel ‘Ruim baan voor goede woningbouwplannen 2021’ kunnen onder voorwaarden bepaalde woningen toevoegen door te compenseren. Zo komt het voor dat bepaalde woningtoevoegingen in de centra verplicht worden tot compensatie, omdat deze plannen niet in lijn zijn met de ter plekke geldende aantoonbare woonbehoefte vanuit het Woonbehoefteonderzoek.

Compensatie gebeurt in de meeste gevallen door een financiële bijdrage (‘Beleidsregel ‘financiële compensatie bij kleine woningbouwinitiatieven Zuid-Limburg’). Een plan voor appartementen op de verdieping(en) zonder personenlift, bijvoorbeeld boven winkels, is met de huidige toetsing verplicht tot compensatie.

Gezien de beleidsdoelen en ambities is het wenselijk dat er meer ruimte ontstaat voor de compensatievrije toevoeging van woningen. Dit zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van woningen. Dit gaat echter in tegen de Zuid-Limburgse afspraak van ‘Bouwen naar behoefte’, zoals hierboven benoemd. Het toevoegen van woningen die niet passen bij de aantoonbare behoefte mogen niet compensatievrij toegevoegd worden. Daarbij is het niet mogelijk om de voorgenoemde stukken eenzijdig in te trekken, zonder de regio daarbij te betrekken. Dit gaat in tegen de verplichting uit de provinciale verordening ter zake het hebben van regionaal woonbeleid. Het college onderzoekt momenteel hoe er meer ruimte gegeven kan worden aan compensatievrije toevoegingen in de centra, om daarmee het wonen boven winkels mogelijk te kunnen bevorderen. Gezien de stand van zaken is de motie nog niet volledig afgehandeld.

De raad wordt geïnformeerd over het creëren van meer ruimte en het aanvullend onderzoek betreffende leegstand.