Van courtage tot ravage

Recentelijk heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over het recht van de makelaar op courtage bij een ontbonden koopovereenkomst.

mr Marlon Woisch

De casus is duidelijk: Tussen verkoper en makelaar is overeengekomen dat de makelaar zou bemiddelen bij verkoop van de woning van verkoper tegen een courtage van 1,25%. Uiteindelijk wordt een koper gevonden voor ruim acht ton. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Het voorbehoud houdt in dat de koop tot een bepaald tijdstip kan worden ontbonden als de koper binnen die termijn geen financiering voor de koopsom kan krijgen.

Indien de koper op grond van dat artikel de ontbinding inroept, moet de koper minimaal van twee verschillende erkende geldverstrekkende instellingen een afwijzingsverklaring overhandigen aan verkoper of zijn makelaar. Koper doet één dag voor de deadline een beroep op het financieringsvoorbehoud en ontbindt de koopovereenkomst. Koper legt één afwijzing over en één e-mail van zijn hypotheekadviseur, waarin staat dat de afwijzing van Direktbank volgt. Hoewel er strikt genomen geen twee afwijzingen zijn overgelegd, is verkoper toch bereid om koper te ontslaan uit zijn verplichting om de woning daadwerkelijk te kopen.

De makelaar is het niet eens met de beslissing van de verkoper. De makelaar zag zijn vergoeding als sneeuw voor de zon verdwijnen. De makelaar stelt zich op het standpunt dat de koopovereenkomst wel degelijk definitief is geworden, omdat er niet conform de inhoud van het financieringsvoorbehoud is ontbonden. Er is immers slechts één afwijzing in plaats van twee afwijzingen overgelegd. De makelaar is van mening dat hij daarom wel degelijk recht heeft op betaling van de courtage. Verkoper deelt die mening niet en betaalt de makelaar ook niet. De makelaar start vervolgens een procedure en vordert betaling van de courtage. Uiteindelijk wordt het een procedure in drie instanties: de rechtbank, het gerechtshof en de Hoge Raad. De makelaar krijgt drie keer nul op zijn rekest en de verkoper hoeft de courtage dus niet te betalen aan de makelaar.

De Hoge Raad oordeelt dat het recht van de makelaar op courtage niet zonder meer vervalt als de verkoper het beroep van de koper op het financieringsvoorbehoud aanvaardt. Hiervoor dient te worden onderzocht of het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde terecht was. Als het beroep van de koper terecht is, dan vervalt het recht op courtage. Volgens de Hoge Raad wordt als kennelijk toereikende grond (lees: een terecht beroep op het financieringsvoorbehoud) aangemerkt de ontbinding van de koopovereenkomst wegens een onterecht beroep op het financieringsvoorbehoud. Als een beroep van koper op het financieringsvoorbehoud is gebaseerd op kennelijk ontoereikende gronden, dan kan de omstandigheid dat verkoper dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van de makelaar op de voor zijn diensten overeengekomen courtage.

Last, but not least doet de Hoge Raad nog een interessante uitspraak over het belang van de verkoopmakelaar. Een verkoopmakelaar moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Deze zorgplicht brengt met zich mee dat de verkoopmakelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van verkoper centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt ook mee dat de makelaar de rechtsgeldigheid moet aanvaarden van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt, besluit de Hoge Raad.

Als u als makelaar, verkoper of koper niet voor verrassingen wil komen te staan doet u er verstandig aan om een financieringsvoorbehoud door een terzake deskundig advocaat te laten beoordelen. Zo weet u gelijk waar u aan toe bent en loopt u niet het risico dat u uit onverwachtse hoek een claim ontvangt.

Als u meer wil weten over dit onderwerp of met een andere vraag worstelt in het vastgoedrecht, neem dan per e-mail contact op met Marlon Woisch van KampsVanBaar Advocaten. Telefonisch kunt u hem bereiken via 046 - 420 56 60.