Omzeilen van boeterente is een gevaarlijk waagstuk
De hypotheekrente is historisch laag. Mensen die een hogere rente betalen willen graag hun hypotheek omzetten naar een met lagere lasten.
In de leningvoorwaarden van hypotheken staat echter meestal een boetebeding voor het geval men voortijdig tijdens de rentevaste periode aflost. De bank wordt zo gecompenseerd voor het renteverlies.
Die boete kan in de duizenden euro´s lopen en weerhoudt mensen ervan om hun hypotheek over te sluiten. De boete is echter meestal niet verschuldigd als men de hypotheekschuld aflost vanwege verkoop van de woning. Daarom heeft men het volgende bedacht:
Je verkoopt je huis aan iemand met geld op de bank (bijv. een familielid) en lost met de koopprijs boetevrij je hypotheek af. Je huurt vervolgens je eigen huis van de koper en na een poosje koop je het huis weer terug middels een nieuwe hypotheek (met lage rente!). Als je dit binnen zes maanden doet hoef je ook maar één keer overdrachtsbelasting te betalen, die nu veel lager is dan voorheen (2% i.p.v. 6%).
Die belasting en de overige kosten (notaris, kadaster, tussenpersoon, taxatie) zijn bij elkaar in een aantal gevallen toch nog veel lager dan de boete.
Heb je geen rijk familielid en wil je wel een risico nemen, dan doe je de verkoop en aankoop op één dag vlak achter elkaar en gebruik je het geld van de nieuwe hypotheek eigenlijk meteen om de oude af te lossen. De koper voor één dag wordt dan helemaal een stroman. De opzet is duidelijk aanwezig.
Deze praktijken worden afgeraden. Allereerst ligt het er duidelijk bovenop dat dit een schijnconstructie is. Het is geen echte verkoop. In de regels van de banken is vrij gedetailleerd opgenomen wat onder een boetevrije verkoop wordt verstaan. De afgeloste bank is in zo´n geval vaak toch nog gerechtigd een boete op te leggen, bijvoorbeeld bij iedere verkoop aan een partner of een direct familielid.
De bank stelt soms als voorwaarde voor boetevrije aflossing dat men niet binnen een bepaalde periode weer eigenaar wordt van dezelfde woning.
Een bank, die achteraf de gehanteerde schijnconstructie constateert, vordert alsnog de boete en begint eventueel een procedure tegen haar cliënt. Het samenstel van rechtshandelingen wekt het vermoeden van een vooropgezet plan. De cliënt zal dit moeten weerleggen met een geloofwaardig verhaal.
En de notaris? Die mag deze constructies niet adviseren. Hij mag geen medewerking verlenen aan schijnhandelingen, die eigenlijk een contractuele wanprestatie inhouden. Hij zal op grond van zijn beroepsregels zijn diensten moeten weigeren.
Moeilijker wordt het als men met 2 notarissen werkt. De één wordt benaderd om de levering van A naar B te regelen en de ander voor de verkoop van B naar A. Toch wordt ook in deze situatie van de tweede notaris verwacht dat hij attent is en dienst weigert.
De notaris, die willens en wetens zijn medewerking verleent, kan een tuchtklacht van de bank tegemoet zien met een beroepsstraf als gevolg. Misschien vindt de rechter zelfs dat de notaris onrechtmatig handelt jegens de bank en daarmee ook zelf aansprakelijk is voor de misgelopen boete.
Er is overigens niets op tegen om uw huis te verkopen aan een familielid en het meteen te huren van die koper. Bijvoorbeeld omdat u de hypotheeklasten te hoog vindt of omdat u op die manier de overwaarde in besteedbaar geld omzet. Vooral oudere mensen met een laag inkomen doen dit nogal eens. Ook hierbij dient men zorgvuldig te werk te gaan. Meer hierover de volgende keer.
Wij adviseren en begeleiden u in deze situaties met kennis en betrokkenheid. Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Moonen Notarissen, Agricolastraat 75, Sittard, telefoon 046-2030600, e-mail [email protected] .
Moonen Notarissen
Moonen Notarissen is een organisatie van 20 notariële professionals, die vanaf twee locaties in Venlo (Antoniuslaan 85) en Sittard (Agricolastraat 75) Limburgse particulieren, ondernemers en bedrijven van hoogwaardige dienstverlening voorzien. Moonen Notarissen verzorgt tweewekelijks een actuele redactionele bijdrage op Sittard-Geleen.nieuws.nl.
