Yes! Mijn huis verkocht! Of toch niet?
Wijzigingen bij het inroepen van een financieringsvoorbehoud - De koopovereenkomst voor woningen is per 1 juni 2014 veranderd.
Ellen Frins
De makelaarsorganisaties NVM, VastgoedPro en VBO, Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond hebben het oude modelkoopcontract van de NVM uit 2008 herzien. Één van de belangrijkste wijzigingen is dat één afwijzing van een hypotheekbank voortaan volstaat voor de koper om de koopovereenkomst te ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud.
In de oude modelovereenkomst was dit minder duidelijk geregeld, waardoor kopers vaak een tweede afwijzingsbrief of andere documentatie moesten overleggen om de koopovereenkomst te kunnen ontbinden.
In de standaard NVM-koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Dit financieringsvoorbehoud biedt de koper de mogelijkheid de koopovereenkomst te ontbinden wanneer hij de financiering van de woning niet rond krijgt.
Het inroepen van deze ontbindende voorwaarde moet binnen de termijn die partijen in de koopovereenkomst afspreken. Aangezien het aanvragen van een hypotheek enige tijd vergt, is het verstandig een reële termijn af te spreken. In mijn praktijk ervaar ik dat rechters streng zijn waar het gaat om deze termijn. Eén dag te laat is al fataal. Een beroep op het financieringsvoorbehoud is dan niet meer mogelijk en de woning dient te worden afgenomen.
In artikel 16.3 van het nieuwe model is aangegeven dat de mededeling om te ontbinden schriftelijk en goed gedocumenteerd via 'gangbare communicatiemiddelen' dient te geschieden. In het artikel van het model 2008 stond vermeld dat de mededeling goed gedocumenteerd dient te geschieden bij 'aangetekende brief met bericht handtekening retour’ of ‘telefaxbericht met verzendbevestiging'. Via gangbare communicatiemiddelen betekent bijvoorbeeld dat een mededeling per aangetekende post met handtekening voor ontvangst wordt gedaan. Het voordeel hiervan is dat aangetoond kan worden dat de mededeling daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Als echter tussen de verkoper en de koper (al dan niet met tussenkomst van een makelaar) via e-mail is gecommuniceerd, kan dat tussen betrokken partijen ook een 'gangbaar communicatiemiddel' zijn. Partijen doen er dan verstandig aan om bijvoorbeeld in de koopovereenkomst te omschrijven dat de ontbinding van de koopovereenkomst kan worden ingeroepen door het verzenden van een e-mail. Persoonlijk zou ik partijen echter altijd adviseren om de ontbinding eveneens per aangetekende post te verzenden.
Verder is er in het nieuwe model een keuze gemaakt voor één afwijzing. Koper moet één afwijzing overleggen om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Eén afwijzing wordt dan gezien als 'goed gedocumenteerd'. De reden hierachter is dat geldverstrekkers tegenwoordig zodanig aan regels gebonden zijn dat door de Wet op het financieel toezicht er van uitgegaan mag worden dat een afwijzing van een geldverstrekker gebaseerd is op een grondige beoordeling van de financiële situatie van de koper, zelfs als de afwijzing summier is geformuleerd. Als gevolg van gedragscodes en wetgeving wijken acceptatievoorwaarden van geldverstrekkers onderling niet of nauwelijks af. Het indienen van een aanvraag bij een tweede geldverstrekker zal dus waarschijnlijk eveneens tot een afwijzing leiden.
Dit wijkt aanzienlijk af van eerdere rechtspraak waarin werd aangenomen dat de koper dient aan te tonen dat hij 'al het redelijk mogelijke' heeft gedaan om de ontbindende voorwaarde niet in te laten gaan. Van de koper werd verwacht dat hij zich, binnen de afgesproken termijn en met de nodige voortvarendheid, wendt tot meerdere financiële instellingen en wel voorzien van deugdelijke bescheiden, welke voor de beoordeling van de kredietaanvraag nodig zijn.
Concluderend dient op basis van de wijziging in het NVM model de inroeping van het financieringsvoorbehoud schriftelijk en goed gedocumenteerd te geschieden via gangbare communicatiemiddelen en is één afwijzing van een hypotheekverstrekker voldoende.
Ellen Frins
Advocaat bij KampsVanBaar Advocaten in Sittard en Maastricht
