Stel je bent als particulier op zoek naar een leuke huurwoning en je vindt op de website van een makelaar of andere bemiddelaar een woning die aan al je eisen voldoet.
Bij navraag bij de makelaar of bemiddelaar blijkt dat je bemiddelingskosten bent verschuldigd, doorgaans gelijk aan een maand huur, voordat je aanspraak kunt maken op de huurwoning. Ben je als huurder verplicht om deze bemiddelingskosten te betalen?
Verschillende contracten
Met betrekking tot de bemiddelingskosten zijn er twee situaties mogelijk. De bemiddelingskosten zijn opgenomen in een bemiddelingsovereenkomst die gesloten wordt tussen de aspirant-huurder en de bemiddelaar. Daarnaast kan er een beding in de huuroverkomst zijn opgenomen (gesloten tussen huurder en verhuurder), waarin de bemiddelingskosten zijn verschuldigd.
Deze situaties onderscheiden zich dus van de situatie waarin een particulier een makelaar of andere bemiddelaar expliciet de opdracht geeft om voor hem op zoek te gaan naar een geschikte woning.
Oneerlijke handelspraktijk
Naar het oordeel van de Autoriteit Consumenten en Markt (hierna: ACM ) is de verhuurder de opdrachtgever als de huurbemiddelaar zijn woningaanbod presenteert op zijn (of een andere) website, met als doel een huurovereenkomst te sluiten en daarop gerichte werkzaamheden te verrichten. Het ACM stelt dat de bemiddelaar in dat geval geen recht heeft op bemiddelingskosten. Het ACM wil met haar oordeel een einde aan deze praktijk maken en bereiken dat huurbemiddelaars geen bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder wanneer zij ook bemiddelen voor de verhuurder. De ACM heeft geoordeeld dat deze praktijk zelfs te gelden heeft als een oneerlijke handelspraktijk.
Uit de rechtspraak van de afgelopen periode blijkt echter dat kantonrechters nog verdeeld zijn over de vraag of een makelaar of bemiddelaar wel of geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen. Het grootste gedeelte van de uitspraken volgt de lijn van het eind 2014 door Ministers Blok en Opstelten ingediende wetsvoorstel om de bemiddelingskosten in elk geval voor studentenkamers af te schaffen maar er zijn ook uitspraken bekend van rechters die er anders over denken.
Binnenkort zal er duidelijkheid komen over de vraag of een huurder courtage kan terugvorderen als de makelaar woningaanbod van een verhuurder enkel online publiceert, zonder dat de makelaar hiervoor een vergoeding aan deze verhuurder vraagt. De rechtbank Den Haag heeft op 12 februari 2015 deze vraag aan ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, voorgelegd.
De kantonrechter oordeelde als volgt:
Het verschil van inzicht tussen de rechtbanken werkt rechtsonzekerheid in de hand en is niet bevorderlijk voor de rechtseenheid. Mede hierdoor zijn veel soortgelijke gedingen aanhangig. De door de jurisprudentie gecreëerde rechtsonzekerheid wordt nog versterkt door de Minister van Veiligheid en Justitie en de Minister voor Wonen en Rijksdienst en door de ACM), die zich volgens de rechtbank in de discussie hebben gemengd. De rechtbank is voorts van mening dat de onduidelijkheid in de jurisprudentie ervoor heeft gezorgd dat het speelveld voor huurbemiddelaars ernstig verstoord geraakt en dat huurbemiddelaars zich onzeker voelen over hun rechtpositie. Voorts heeft zij nog aangevoerd dat, gelet op het geldelijk belang van deze zaken – meestal beperkt dit zich tot één maand huur – het niet waarschijnlijk is dat een procespartij een dergelijke zaak aan een gerechtshof zal kunnen voorleggen (ECLI:NL:RBDHA:2015:1437).
Wachten op de Hoge Raad
Zodra de vragen zijn beantwoord, dit kan 6 tot 18 maanden duren, zal de rechtbank vonnis wijzen en mogen we aannemen dat er eindelijk duidelijkheid ontstaat.
Hebt u vragen over bemiddelingskosten of over andere huurgerelateerde kwesties dan kunt u contact opnemen met Ellen Frins, Advocaat bij KampsVanBaar Advocaten in Sittard en Maastricht.
