Het kadaster houdt een aantal openbare registers bij. Iedereen kan de daar geregistreerde gegevens en documenten inzien. Bijvoorbeeld wie eigenaar is van een huis, en wat de koper er voor betaald heeft.
Zeker als het gaat om hypothecaire schulden dan verbazen mensen er zich wel eens over dat hier niet meer privacy geldt. Natuurlijk heeft de registratie van een hypotheekrecht een bepaalde functie.
Duidelijk is daardoor wie als hypothecair geldverstrekker een voorrangspositie heeft op de verkoopopbrengst en het recht heeft tot directe openbare verkoop. Maar wat kunnen geïnteresseerde derden nu eigenlijk zien?
Niet alle details van de geldlening worden immers nog in de hypotheekakte opgenomen. Tegenwoordig wordt vaak volstaan met een verwijzing naar de (niet-openbare) hypotheekofferte of onderhandse geldleningsovereenkomst. In elke akte staat wel vermeld het bedrag van de hypothecaire inschrijving doch dit hoeft niet het bedrag van de geldlening te zijn, dit is meestal een maximumbedrag. Er wordt immers vaak met een hogere inschrijving gewerkt dan de geldlening. Zo kun je onder gebruik van dezelfde hypotheekakte nog bijlenen zonder een nieuwe akte nodig te hebben.
In de meeste hypotheekakten is toch het bedrag van de geldlening opgenomen, hetgeen dan vaak wel is opgesplitst in verschillende leningdelen.
Zo’n leningdeel kan inmiddels afgelost zijn, omdat het bijvoorbeeld een (tijdelijk) overbruggingsgedeelte was. Er kan ook vrijwillig tussentijds (extra) zijn afgelost. Dat gebeurt de laatste tijd zelfs op grote schaal, met spaargeld of een schenking. Zeker als een hypotheek al enige tijd geleden is aangegaan, kan men er dus niet van uit gaan dat het bedrag van de geldlening de actuele schuld is. Op veel bestaande hypotheken wordt immers maandelijks afgelost of er wordt gespaard in een depot of op een polis. De hypotheek kan ook tengevolge van een verzekeringsuitkering al deels of zelfs geheel zijn afgelost.
Uit het kadaster kan men dus vrijwel alleen direct na het afsluiten met enige betrouwbaarheid afleiden hoe hoog de actuele schuld is, als die al is vermeld in de akte. De leningsvoorwaarden worden bovendien nogal eens gewijzigd, bijvoorbeeld aan het eind van een rentevaste periode.
Voor veel mensen is een ander fenomeen verwarrend: de wettelijke opslag.
De hypothecair geldverstrekker heeft het recht om bovenop de basisinschrijving een aanvullend percentage als inschrijving te nemen, om daarmee bij executie betalingsachterstanden, contractuele boete en executiekosten af te dekken.
Dit is een bedrag dat vaak prominent in de akte is vermeld en waartegenover dus (nog) geen actuele schuld staat.
Iemand kan dus bij aankoop een hypotheek afsluiten voor een lening met de bank van € 250.000 met een hypothecaire inschrijving van € 300.000 en een opslag van 50% (dus in totaal € 450.000). Hij heeft echter al periodiek en incidenteel afgelost, bovendien een tegoed opgebouwd in een polis zodat de actuele schuld in feite nog maar bijv. € 100.000 is.
Uit het kadaster is dus niet af te leiden of er nog een schuld op het huis open staat en al helemaal niet hoeveel nog. Het kadaster geeft geen uitsluitsel over de (over)waarde van het huis en dus ook niet over de feitelijke verhaalsmogelijkheden voor andere schuldeisers.
Wij informeren en adviseren u met kennis en betrokkenheid.
Moonen Notarissen, Agricolastraat 75, Sittard,
Telefoon 046-2030600, E-mail [email protected].
Moonen Notarissen is een organisatie van 20 notariële professionals, die vanaf twee locaties in Venlo (Antoniuslaan 85) en Sittard (Agricolastraat 75) Limburgse particulieren, ondernemers en bedrijven van hoogwaardige dienstverlening voorzien. Moonen Notarissen verzorgt tweewekelijks een actuele redactionele bijdrage op Sittard-Geleen.nieuws.nl.
